Per comprendere bene chi paga in caso di incendio in condominio in Italia bisogna fare riferimento innanzitutto all’articolo 2051 del Codice Civile, che recita: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. La norma parla genericamente di “danno” e di “cose” che si hanno in custodia, ma va interpretata da caso a caso. Nel caso specifico di un appartamento o qualsiasi altra unità immobiliare di un condominio, il custode è colui che vive in quella unità o la utilizza per varie attività, come quelle commerciali o professionali. Il responsabile non è dunque necessariamente il proprietario: nel caso di un negozio o un garage o un ufficio a pagare i danni sarà chi li gestisce, nel caso di un appartamento invece pagherà chi lo abita (anche un inquilino). Se invece l’unità immobiliare danneggiata da un incendio non è né utilizzata né abitata, la responsabilità del danno ricade sul proprietario. Tutto, in estrema sintesi, ruota intorno ad un concetto basilare: è chi vive in un’unità immobiliare e chi la gestisce in affitto a dover assicurare un’adeguata conservazione e utilizzo della stessa. Un concetto che è stato ribadito anche da una sentenza della Corte di Cassazione del 25 luglio 2008 (n. 20427) in cui si spiega che “la responsabilità per danni ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l’effettivo potere su di essa (come il proprietario, il possessore o anche il detentore) e non sulla presunzione di colpa”.
Può essere utile analizzare due casistiche dei danni in condominio: l’incendio in condominio causato da un appartamento e quello causato da parti comuni.
Chi paga per l’incendio causato da un appartamento
In caso di incendio in condominio causato da un appartamento o da una singola unità immobiliare (ufficio, garage, negozio) bisogna considerare innanzitutto se i danni riguardano solo le parti comuni o anche altre unità. Nella prima ipotesi il risarcimento dei danni il custode (proprietario, inquilino, gestore) dovrà risarcire il condominio, nella seconda dovranno essere risarciti anche i proprietari delle unità danneggiate.
Prima del risarcimento sarà comunque un tribunale ad esprimersi. Il caso dovrà prima essere valutato dall’autorità giudiziaria, che dovrà quantificare il danno e accertarne la responsabilità. È solo un giudice a poter condannare il responsabile dell’incendio e a dare il via libera ai risarcimenti ai condomini danneggiati. Solo dopo il pronunciamento del giudice l’assemblea di condominio potrà procedere con la richiesta dei danni nei confronti del proprietario o conduttore responsabile.
Chi paga per l’incendio causato dalle parti comuni
In caso di incendio causato dalle parti comuni (si pensi alle fiamme che si sviluppano dall’impianto elettrico, dalle condutture del gas o dall’ascensore), tutti i condomini sono considerati responsabili nella stessa misura. Le spese di risarcimento danni che vanno affrontate seguendo i soliti criteri millesimali, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, che recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Ovviamente se tra i danneggiati ci sono le singole unità immobiliari, il condominio dovrà pagare anche i proprietari di appartamenti, uffici e quant’altro.
Una simile situazione indubbiamente può pesare molto sulle casse del condominio ed è il motivo per cui spesso i condomini decidono di sottoscrivere una polizza di assicurazione condominiale che possa proteggere proprietari e conduttori da spese impreviste ed eventi come l’incendio, la rottura delle lastre delle finestre per cause accidentali, e molto altro. Purtroppo i timori legati a simili eventi sono legati anche alla loro frequenza. Sentiamo spesso parlare sui media di incendi in condomini, come negli ultimi giorni a Bologna o nell’hinterland milanese, per fare qualche esempio.
Questione diversa è quella relativa al dolo riconducibile a terzi. Se l’incendio è stato appiccato di proposito o si è sviluppato per negligenza di una specifica persona o di persone, saranno questi soggetti a dover risarcire il condominio. Anche in questo caso però, sarà un giudice a doversi pronunciare, bisognerà attendere il verdetto dell’autorità giudiziaria.
Il caso fortuito
Per quel che riguarda il caso fortuito, caso in cui il proprietario di un’unità immobiliare da cui si è sprigionato l’incendio non è responsabile dei danni causati dalle fiamme, esso deve essere provato a livello giuridico. In assenza di elementi che dimostrino la casualità dell’incendio, le responsabilità restano a carico del proprietario o conduttore.
